今話題の「50年住宅ローン」のメリットとデメリット

公開日：2026.1.6 最終更新日時：2026.1.26

Replanが教える家づくりに必要な基本、あれこれ。

一般的に最長でも返済期間が35年だった住宅ローンですが、最近は「50年住宅ローン」の選択肢が出てきて、話題になっています。今回はCFP（サーティファイドファイナンシャルプランナー）の有田宏さんに、その概要と、メリット・デメリットを解説していただきます。

※記載内容は2026年1月5日時点のものです

「50年住宅ローン」とは？

「50年住宅ローン」とは、返済期間を最長50年まで設定できる超長期型の住宅ローンで、月々の返済額を抑えながら住宅を購入できる金融商品です。魅力がある一方で、利用にはいくつかの条件や注意点があります。

まず、最終返済時の年齢の上限が80歳未満である点は通常のローンと変わらないため、実際に50年でローン期間を設定できるのは20代の若い世帯に限られます。

このローンはすべての金融機関が取り扱っているわけではなく、選べる商品が限られます。また、返済期間が長期に渡ることや、場合によってはその間に適用金利が上がることで、総返済額が35年住宅ローンよりも増える可能性があります。

加えて、商品によっては求められる住宅性能が厳しくなることも。たとえば公的ローンである「フラット50」では、戸建て住宅の場合に長期優良住宅の認定が必須となり、一定水準以上の耐久性・省エネ性が求められます。　

このように、「50年住宅ローン」は月々負担の軽減につながる一方、利用条件や金利、住宅性能基準などを十分に理解したうえで検討することが重要です。

【メリット】月々の返済額を抑えられる

「50年住宅ローン」の最大のメリットは返済期間を長くすることにより、月々の返済額が抑えられる点です。例えば、借入金額3,000万円・金利1.5％・ボーナス返済なしの条件で試算した場合、ひと月の返済額は35年ローンで「91,856円」、50年ローンで「71,102円」となります。（※1）

【デメリット①】総支払額が増える

月々の返済額が抑えられるメリットがある一方で、ローンの総支払額は増えます。メリットでの試算と同条件で考えると、総支払額は35年ローンで約3,858万円、50年ローンでは約4,266万円と「約400万円の差」が出ることになります。（※2）

※1・2 いずれの数値も筆者の試算です。端数処理、ボーナス返済の有無等で、数値が実際とは異なることがあります

【デメリット②】家を売りたいときのハードルが上がる

長期でローンを組むほど、返済残高の減り方は緩やかになります（下のイメージ図）。そのため、住み替えなどでローン返済中に家を売りたい場合、売却代金だけではローンを完済できず、自己資金を持ち出すことになる可能性が高くなります。

「繰り上げ返済」などで上手にやりくりを

「50年住宅ローン」は、月々の返済額を抑えながらマイホームを手に入れられるのが大きな魅力ですが、返済が長期に渡るからこそのデメリットやリスクもあります。私たちの暮らしは、いつ何があるか分かりません。少しでも家計に余裕が出たタイミングで「繰り上げ返済」をするなど、先々の負担やリスクを減らしながら、長期ローンを上手に活用したいところです。